Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Grudziądzu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 listopada 2024 r.

Sąd Rejonowy w Grudziądzu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Elżbieta Przyborska-Stochaj
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Magdalena Hausman

po rozpoznaniu w dniu 13 listopada 2024 r. w Grudziądzu

na rozprawie

sprawy z powództwa P. S.

przeciwko (...) z siedzibą w G.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 917 zł (dziewięćset siedemnaście złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 1104/23

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 27 listopada 2024 roku

Powód P. S., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł
o zasądzenie od strony pozwanej (...) z siedzibą w G. na rzecz powoda kwoty 2 997,69 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 12 kwietnia 2023 roku do dnia zapłaty, zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powód wskazał, iż dochodzona kwota stanowi zwrot opłat związanych
z korzystaniem z lokalu należącego do zasobów pozwanej, uiszczonych w okresie 10 lat przed wniesieniem pozwu, tj. opłaty wspólnej za CO, opłaty za sprzątanie klatki schodowej
i opłaty za punkt świetlny w piwnicy.

Powód powoływał się na określoną wykładnię ustaw z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów albo u.o.p.l.) oraz na określone orzecznictwo sądów powszechnych, które w jego ocenie przesądzało o zasadności roszczenia. Jako podstawę prawną dochodzonego roszczenia powód wskazał przepis art. 405 k.c. ( k. 4 – 6v).

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Pozwana podniosła następujące zarzuty: nieistnienia zobowiązania, braku wzbogacenia się pozwanego, braku zubożenia powoda, istnienia podstawy prawnej
do pobierania spornych świadczeń, oraz z ostrożności procesowej zarzut przedawnienia roszczenia powoda. Nadto pozwana, prezentując odmienne od powoda stanowisko prawne, uzasadniła je odmienną wykładnią przepisów prawa powołanych w pozwie. Kwestionowała również wysokość żądania określonego w pozwie.

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

W dniu 1 kwietnia 2015 r. P. S. zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...), stanowiącego własność (...) w G. wraz
z przynależnym do tego lokalu pomieszczeniem gospodarczym oznaczonym numerem
(...). W umowie wskazano, że najemca zobowiązany jest uiszczać wynajmującemu miesięczny czynsz w kwocie 513,77 zł oraz świadczenia i opłaty niezależne od właściciela związane z eksploatacją lokalu, przy czym opłaty za wywóz nieczystości stałych, dostawę gazu, centralnego ogrzewania, ciepłej wody (podgrzanie) i punkt świetlny w piwnicy najemca miał uiszczać zaliczkowo na podstawie prognozowanego zużycia, a rozliczenie będzie następowało raz na pół roku ( § 4 i § 5 pkt. 1 umowy). W myśl § 5 pkt 2 najemca miał uiszczać opłatę za dostawę energii elektrycznej bezpośrednio u dostawcy energii na podstawie podpisanej z nim umowy. Natomiast w § 5 pkt 3 najemca zobowiązał się do uiszczania opłat związanych z zużyciem ciepłej wody (z wyłączeniem podgrzania), zimnej wody oraz odprowadzeniem ścieków na podstawie umowy zawartej z (...) w G. bezpośrednio u dostawcy wody. W paragrafie 10 wskazano, że do wynajmującego należy utrzymanie lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych we właściwym stanie technicznym i sanitarnym, przestrzeganie (...) oraz dbanie i ochrona przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku służących do wspólnego korzystania wraz z terenem przynależnym do budynku.
W ten sposób obowiązkiem dbania o czystość i porządek w częściach wspólnych budynków przy ul. (...) zostali obciążeni mieszkańcy, zgodnie z (...), według którego wszyscy mieszkańcy zobowiązani są utrzymywać czystość
na klatkach schodowych, korytarzach piwnic, wózkowniach, suszarniach i innych pomieszczeniach wspólnego użytkowania. Regulamin ten był częścią umowy najmu zawieranej przez powoda. Jest on wręczany najemcy lokalu przy podpisywaniu umowy najmu, dodatkowo jest wywieszony w gablotach na klatach schodowych oraz stronie internetowej pozwanej spółki.

W kartach lokali dostarczanych lokatorom przez pozwaną przed rozpoczęciem kolejnego roku kalendarzowego wyszczególniane były następujące opłaty: zaliczka
za centralne ogrzewanie, opłata stała i opłata wspólna – za okres od stycznia 2015 r. - 0,25 zł/m ², a od 1 stycznia 2023 r. - 0,30 zł/m ², opłaty eksploatacyjne, za gaz, za punkt świetlny
w piwnicy - 5 zł za lokal, za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz za sprzątanie klatek schodowych w wysokości 10,45 zł na lokal. Powód płacił te opłaty do końca marca 2023 r.

Każda piwnica i komórka lokatorska ma swój punkt świetlny, który nie jest opomiarowany w zakresie poboru energii elektrycznej. W każdym budynku jest tylko jeden licznik na całą piwnicę, który mierzy oświetlenie korytarzy w piwnicy oraz komórek lokatorów. Faktura jest wystawiana za pobór rejestrujący oświetlenie w piwnicy. Pozwana
z czynszu pokrywa koszty związane ze zużyciem prądu w pomieszczeniach wspólnych, takich jak korytarze w piwnicy, klatki schodowe z korytarzami, wózkownie w piwnicach, suszarnie w piwnicach, pomieszczenia administracyjno-techniczne. Opłata za punkt świetlny w piwnicy wynosiła 5 zł za lokal i pobierana była w niezmienionej stawce aż do lutego 2023r. Od marca 2023r opłata ta podobnie jak i inne sporne opłaty została usunięta ze specyfikacji opłat czynszu i koszty związane z tym pokrywane są w stawce czynszowej.

W lokalach są liczniki ciepłej wody, zimnej wody i centralnego ogrzewania. (...) wystawia fakturę z głównego licznika energii cieplnej zlokalizowanego na węźle. Każdy budynek ma jeden lub dwa węzły cieplne. Licznik ten obejmuje zużycie energii zarówno na podgrzanie ciepłej wody, jak i ogrzanie lokali (łącznie.) Pozwana zlicza wszystkie stany z liczników w lokalach i oblicza łączną, globalną kwotę za pobór ciepła
w lokalach. Jest ona odejmowana od kwoty faktury. Reszta jest kwotą naliczoną
za podgrzanie ciepłej wody. Koszt ten jest rozłożony na lokatorów poprzez naliczanie opłaty wspólnej CO za podgrzanie wody i jest pobierany od lokatorów w odniesieniu do metrów kwadratowych lokali. Zaliczka na CO obejmuje kwoty z liczników za zużycie energii
cieplnej potrzebnej do ogrzania kaloryferów. Liczniki w lokalach nie obejmują podgrzania wody. Na klatkach schodowych nie ma grzejników. Opłata wspólna nie obejmuje ogrzania wspólnych pomieszczeń. Opłata CO stała obejmuje opłatę przesyłową, którą dolicza dostawca energii.

Powód ponosił opłaty za sprzątanie klatki schodowej w kwocie 10,45 zł. Usługa sprzątania została powierzona firmie zewnętrznej. Przetarg w celu wyłonienia firmy zajmującej się sprzątaniem powierzchni wspólnych budynku, ale również klatek schodowych organizowany jest przez (...). Kwoty faktur wystawianych przez firmę zewnętrzną co miesiąc za utrzymanie czystości w budynkach mieszkalnych
przy (...) oraz niezabudowanych części nieruchomości w latach 2013-2023 ( w tym za sporny okres od 1.04.2015 do 2023r) przekraczały znacznie sumy opłat pobranych od lokatorów za sprzątanie klatek schodowych. Różnicę pokrywała pozwana z własnych środków, pozyskiwanych np. ze sprzedaży działek lub wynajmu hangarów lub garaży.

Pozwana dopłaca do kosztów oświetlenia korytarzy w piwnicach i klatek schodowych, gdyż opłaty pobierane od lokatorów za oświetlenie piwnic, nie pokrywają kosztów oświetlenia piwnicy. Opłata za sprzątanie pobierana od lokatorów nie pokrywa sprzątania części zewnętrznych nieruchomości pozwanej. Pozwana w żadnym roku objętym pozwem nie posiadała nadwyżki finansowej. Pozwana nie posiada środków na pokrycie roszczeń lokatorów o zwrot opłat objętych pozwami w tej sprawie, gdyż kwoty pobierane na poczet tych opłat zostały przekazane na spłatę zobowiązań wobec firm zewnętrznych ( (...), zakładu energetycznego i firmy sprzątającej budynki).

Dowody: zeznania świadka K. P. – k. 203-204 akt

zeznania świadka K. B. - k. 204-206 akt

przesłuchanie powoda P. S. – k.232-233v akt

przesłuchanie prezesa Zarządu pozwanej – k. 233v-235 akt

umowa najmu z dnia 1 kwietnia 2015 roku – k. 7-14 akt

karty lokalu z rozliczeniem - k. 50-54 akt

(...) – k. 45-45v akt

Faktury vat za usługę sprzątania – k. 76 – 151 akt,

Zestawienie kosztów ponoszonych w związku z usługą sprzątania – k. 152 - 153

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Przedstawiony powyżej stan faktyczny ustalony został w oparciu o dokumenty wymienione w poprzedniej części uzasadnienia oraz na podstawie przesłuchania powoda
i prezesa zarządu pozwanej spółki oraz zeznań świadków K. P.
i K. B.. Dowody w postaci dokumentów, nie były kwestionowane przez strony, w związku z czym stanowiły one w pełni wiarygodną podstawę ustaleń faktycznych. Podobnie, jako wiarygodne należało ocenić przesłuchanie powoda P. S. oraz prezesa zarządu pozwanej spółki (...) oraz świadków K. P. i K. B., albowiem były one spójne i znajdowały potwierdzenie w przedłożonych do akt dokumentach. Natomiast, zeznania świadka T. Ż., choć potwierdziły fakt pobierania spornych opłat od najemców, co było okolicznością niesporną między stronami, nie wniosły żadnych dodatkowych, istotnych informacji
do sprawy. W związku z tym, zeznania jego okazały się nieprzydatne do ustalenia stanu faktycznego. Świadek wyraził swoje odczucia względem spornych opłat. Jednak brak zgody lokatorów na naliczanie opłat, obok czynszu, nie wpływał na istotę sporu jaką stanowi charakter spornych opłat.

Sąd podzielił stanowisko i argumentację strony pozwanej, dlatego uznał żądania pozwu za bezzasadne.

W ocenie sądu pozwana wykazała, że opłaty za punkt świetlny oraz opłaty wspólne za CO mają charakter niezależny od właściciela w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatora.
Sąd miał na uwadze, że zgodnie z umową najmu pomieszczenie gospodarcze – piwnica przynależy do lokalu. W ocenie sądu powoduje to, że dostawa energii elektrycznej do tego pomieszczenia jest tożsama z dostawą prądu do lokalu mieszkalnego. Pomieszczenie gospodarcze jako przynależność nie stanowi osobnej rzeczy. Zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego eksploatacja piwnicy wiąże się z koniecznością jej oświetlenia,
zaś trudnym i nieracjonalnym byłoby montowanie odrębnych liczników energii dla poszczególnych pomieszczeń gospodarczych. Sąd nie miał wątpliwości co do prawidłowości ustalania wysokości opłat za punkt świetlny.

Podobnie należało ocenić opłatę wspólną za CO. W istocie jest to opłata
za dostarczenie energii do lokalu w związku z konieczności podgrzania wody dostarczanej
do lokalu, o której mowa w art. 2 ust.1 pkt 8 u.o.p.l. Ma ona charakter zbliżony do opłaty przesyłowej za gotowość dostarczenia ciepła do lokalu. W ocenie sądu wyjaśnienia pracowników pozwanej spółki są w tym zakresie jasne i pozwalają na uznanie spornej opłaty za opłatę niezależną. Opłata ta powinna być zatem pokrywana przez lokatorów zgodnie z par. 5 ust.1 umowy.

Zdaniem sądu pozwana uprawniona była również do naliczania opłat za sprzątanie.

Zgodnie z art. 6a ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, do obowiązków wynajmującego należy w szczególności utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia. W myśl art. 6f tej ustawy strony umowy najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego mogą odmiennie ustalić ten obowiązek. Tak też się stało w rozpatrywanej sprawie i to na najemcach spoczywał obowiązek w tym zakresie. Skoro zatem, aby zwolnić się z tego obowiązku, lokatorzy upoważnili pozwaną
do zatrudnienia firmy sprzątającej klatki schodowe i korytarze, a ta firma wystawia na pozwaną faktury, to logicznym jest że pozwana miała prawo pobierać od najemców opłaty
za sprzątanie klatek schodowych na pokrycie kwot wynikających z faktur.

Pozwana miała więc podstawy do pobierania spornych opłat. Należało zatem uznać, że nie doszło po stronie pozwanej do bezpodstawnego wzbogacenia kosztem powoda.

Mając na uwadze powyższe, powództwo podlegało oddaleniu na podstawie art. 405 k.c. i art. 410 § 2 k.c.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 99 k.p.c. Powód przegrał sprawę w całości, dlatego powinien zwrócić stronie pozwanej poniesione koszty. Na koszty strony pozwanej złożyła się opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł i koszty zastępstwa procesowego w wysokości 900 zł. ( par. 2 pkt.3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r w sprawie opłat za czynności adwokackie; Dz. U. z 2023r, poz. 1935 ze zm.)