Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Grudziądzu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 maja 2024 r.

Sąd Rejonowy w Grudziądzu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Andrzej Antkiewicz
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Monika Kopczyńska

po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2024 r. w Grudziądzu

na rozprawie

połączonych spraw

z powództwa B. W.

przeciwko (...) Sp. z o.o. w G.

o zapłatę

i z powództwa M. Z.

przeciwko (...) Sp. z o.o. w G.

o zapłatę (pierwotnie sprawa o sygn. akt I C 1177/23)

I.  w sprawie o sygn. akt I C 1177/23

1.  oddala powództwo,

2.  nie obciąża powódki kosztami procesu pozwanej;

II.  w sprawie o sygn. akt I C 1178/23

1.  oddala powództwo,

2.  nie obciąża powódki kosztami procesu pozwanej.

Sygn. akt I C 1178/23

UZASADNIENIE

punktów I.1 i II.1 wyroku

Powódki domagały się od pozwanej zwrotu niektórych opłat związanych z korzystaniem z mieszkań najmowanych w zasobach pozwanej, uiszczonych w okresie 10 lat przed wniesieniem pozwów, tj. opłaty wspólnej za CO, opłaty za sprzątanie klatki schodowej i opłaty za punkt świetlny w piwnicy.

B. W. wniosła o zasądzenie od pozwanej kwoty 3.503,58 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 12 kwietnia 2023 r. do dnia zapłaty. M. Z. domagała się zasądzenia od pozwanej kwoty 3.667,15 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 12 kwietnia 2023 r.

Postanowieniem z 17 kwietnia 2023 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I C 117723 Sąd połączył obie sprawy do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

W uzasadnieniu pozwów powódki powoływały się na określoną wykładnię ustaw z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów albo u.o.p.l.) oraz na określone orzecznictwo sądów powszechnych, które w ich ocenie przesądzało o zasadności ich roszczeń.

Pozwana w odpowiedziach na pozwy wniosła o oddalenie powództw w całości, prezentując odmienne od powódek stanowisko prawne, uzasadniając to odmienną wykładnią przepisów prawa powołanych w pozwie. Kwestionowała również wysokość żądań określonych w pozwach.

Sąd Rejonowy ustalił i zważył, co następuje:

Stan faktyczny połączonych spraw był bezsporny.

B. W. zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...), stanowiącego własność (...) Sp. z o.o. w G. wraz z przynależnym do tego lokalu pomieszczenia gospodarczego oznaczonego numerem 26 – piwnicy w dniu 10 grudnia 2001 r. W umowie wskazano, że najemca zobowiązany jest uiszczać wynajmującemu miesięczny czynsz regulowany w kwocie 242,42 zł oraz opłaty niezależne od właściciela związane z użytkowaniem lokalu, przy czym opłatę za zużycie zimnej wody, ciepłej wody użytkowej, odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania najemca miał uiszczać wg wskazań liczników. Oprócz czynszu powódka miała też uiszczać opłaty związane z eksploatacją mieszkania oraz opłaty za wywóz nieczystości stałych i dostawę gazu ((...)). W paragrafie 11 ust. 2 pkt 1 umowy wskazano, że do wynajmującego należy w szczególności utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia.

Aneksem z 6 stycznia 2005 r. B. W. z pozwaną zmienili zapis § 6 ust. 3 umowy najmu w ten sposób, że opłatę za życie ciepłej wody (z wyłączeniem pogrzania), zimnej wody, odprowadzania ścieków najemca miał uiścić na podstawie umowy z (...) bezpośrednio u dostawcy wody. W paragrafie 6 ust. 4 ustalono z kolei, że najemca oprócz czynszu wnosi wynajmującemu opłaty za świadczenia związane z eksploatacją mieszkania oraz opłaty za wywóz nieczystości stałych, dostawę gazu, a także zużycie centralnego ogrzewania i ciepłej wody (podgrzanie). W paragrafie 11 ust. 2 pkt 1 zmieniono z kolei zapis na następujący: ,,Utrzymywanie w należytym stanie technicznym urządzeń i pomieszczeń budynku służącym do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia”. W ten sposób obowiązkiem dbania o czystość i porządek w częściach wspólnych budynków przy ul. (...) zostali obciążeni mieszkańcy, gdyż w mocy pozostawał Regulamin Porządku Domowego z 2001 r., według którego wszyscy mieszkańcy zobowiązani są utrzymywać czystość na klatkach schodowych, korytarzach piwnic, wózkowniach, suszarniach i innych pomieszczeniach wspólnego użytkowania (§ 7). Regulamin ten był częścią umów najmu zawieranych przez powódki. Jest on wręczany najemcy lokalu przy podpisywaniu umowy najmu, dodatkowo jest wywieszony w gablotach na klatach schodowych oraz stronie internetowej pozwanej spółki.

Zmiana paragrafu 11 ust. 2 pkt 1 wynikała z tego, że część klatek schodowych i korytarzy w budynkach przy ul. (...) była sprzątana odpłatnie przez zewnętrzną firmę bez zgody pozwanej. Tymczasem budynki te miał sprzątać dozorca, którego opłacała pozwana. Lokatorzy mieli klucze i zamykali korytarze zlokalizowane poza klatkami chodowymi, dlatego dozorca nie miał zawsze do nich dostępu. Część lokatorów sprzątała te zamykane korytarze, a część nie. Były o to spory na zebraniach lokatorów.

Pozwana powiadomiła lokatorów budynków o problemach ze sprzątaniem korytarzy w piśmie z 8 września 2004 r. i wychodząc naprzeciw potrzebom mieszkańców poinformowała ich w tym piśmie, że istnieje potencjalna możliwość wynajęcia legalnej i profesjonalnej firmy sprzątającej, w przypadku zasygnalizowania takiej potrzeby przez większość mieszkańców. Odbyły się zebrania lokatorów, na których lokatorzy, oprócz pierwszej klatki schodowej w budynku D, przystali na propozycję pozwanej, aby ta zatrudniła firmę do sprzątania i podzieliła jej koszty na wszystkich lokatorów. Na tej podstawie została wybrana firma do sprzątania, a do opłat obciążających lokatorów została dodana pozycja: sprzątanie klatek schodowych. Lokatorzy pierwszej klatki schodowej w budynku D zwrócili się o objecie sprzątaniem tej klatki przez firmę zatrudnioną przez pozwaną, w kwietniu 2018 r. i pozwana rozpatrzyła ten wniosek pozytywnie. W związku z tym wobec lokatorów z tej klatki od dnia 1 maja 2018 r. została wprowadzona opłata za sprzątanie klatki schodowej w wysokości 10,45 zł miesięcznie.

M. Z. zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w G. w dniu 7 września 2004 r. Do tego lokalu przynależy piwnica nr 56. Zapisy paragrafów 6 i 11 ust. 2 pkt 1 umowy były takie same, jak w przypadku umowy najmu B. W.. M. Z. również podpisała aneks do umowy w dniu 6 stycznia 2005 r. o takiej samej treści, jak wyżej przytoczona.

W kartach lokali dostarczanych lokatorom przez pozwaną przed rozpoczęciem kolejnego roku kalendarzowego wyszczególniane były następujące opłaty: zaliczka za centralne ogrzewanie, opłata stała i opłata wspólna – za okres od stycznia 2013 r. do końca marca 2022 r. 0,25 zł/m ², od 1 kwietnia 2002 – 0,28 zł/m ² i od 1 listopada 2022 r. do 31 marca 2023 r. 0,30mzł/m ², opłaty eksploatacyjne, za gaz, za punkt świetlny w piwnicy 5 zł za lokal, za gospodarowanie odpadami komunalnymi i za sprzątanie klatek schodowych – 10,45 zł na lokal. Powódki płaciły te opłaty do końca marca 2023 r.

Każda piwnica i komórka lokatorska ma swój punkt świetlny, który nie jest opomiarowany w zakresie poboru energii elektrycznej. W każdym budynku jest tylko jeden licznik na całą piwnicę, który mierzy oświetlenie korytarzy w piwnicy oraz komórek lokatorów. Faktura jest wystawiana za pobór rejestrujący oświetlenie w piwnicy. Pozwana z czynszu pokrywa koszty związane ze zużyciem prądu w pomieszczeniach wspólnych, takich jak korytarze w piwnicy, klatki schodowe z korytarzami, wózkownie w piwnicach, suszarnie w piwnicach, pomieszczenia administracyjno-techniczne.

W lokalach są liczniki ciepłej wody, zimnej wody i centralnego ogrzewania. (...) wystawia fakturę z głównego licznika energii cieplnej zlokalizowanego na węźle. Każdy budynek ma jeden lub dwa węzły cieplne. Licznik ten obejmuje zużycie energii zarówno na podgrzanie ciepłej wody, jak i ogrzanie lokali (łącznie.) Pozwana zlicza wszystkie stany z liczników w lokalach i oblicza łączną, globalną kwotę za pobór ciepła w lokalach. Jest ona odejmowana od kwoty faktury. Reszta jest kwotą naliczoną za podgrzanie ciepłej wody. Koszt ten jest rozłożony na lokatorów poprzez naliczanie opłaty wspólnej CO za podgrzanie wody i jest pobierany od lokatorów w odniesieniu do metrów kwadratowych lokali. Zaliczka na CO obejmuje kwoty z liczników za zużycie energii na podgrzanie centralnego ogrzewania w kaloryferach. Liczniki w lokalach nie obejmują podgrzania wody. Na klatkach schodowych nie ma grzejników. Opłata wspólna nie obejmuje ogrzania wspólnych pomieszczeń. Opłata CO stała obejmuje opłatę przesyłową, którą dolicza dostawca energii.

Kwoty faktur wystawianych przez firmę zewnętrzną co miesiąc za utrzymanie czystości w budynkach mieszkalnych przy ul. (...), C i D oraz niezabudowanych części nieruchomości w latach 2013-2023 przekraczały znacznie sumy opłat pobranych od lokatorów za sprzątanie klatek schodowych. Różnicę pokrywała pozwana z własnych środków, pozyskiwanych np. ze sprzedaży działek lub wynajmu hangarów lub garaży.

Od 28 września 2007 r. obowiązuje regulamin ustalenia opłat i rozliczania kosztów sprzątania części wspólnych w zasobach (...) sp. z o.o., stanowiący załącznik do uchwały Zarządu spółki. Według tego regulaminu rozliczeniu podlegają koszty wynikające z realizacji umowy o sprzątanie części wspólnych budynków oraz terenów do nich przyległych zawartej ze zleceniobiorcą, na podstawie stosownych faktur odrębnie dla każdego budynku lub grupy budynków. Koszty te oblicza się na poszczególne lokale. Użytkownicy lokali mieszkalnych wnoszą miesięczną opłatę w formie zaliczki na pokrycie tych kosztów. Według regulaminu zaliczka ta określana jest szacunkowo na podstawie kosztów sprzątania części wspólnych budynków oraz terenów do nich przyległych roku poprzedniego, z założeniem 10% zwyżki. Niedobory zliczane są na każdy lokal w poszczególnych okresach rozliczeniowych. Nadwyżka powinna pozostać na koncie nieruchomości i wpływa na wysokość zaliczki w kolejnym okresie rozliczeniowym.

Pozwana dopłaca do kosztów oświetlenia korytarzy w piwnicach i klatek schodowych, gdyż opłaty pobierane od lokatorów za oświetlenie piwnic, nie pokrywają kosztów oświetlenia piwnicy. Opłata za sprzątanie pobierana od lokatorów nie pokrywa sprzątania części zewnętrznych nieruchomości pozwanej. Pozwana w żadnym roku objętym pozwem nie posiadała nadwyżki finansowej. Pozwana nie posiada środków na pokrycie roszczeń lokatorów o zwrot opłat objętych pozwami w tej sprawie, gdyż kwoty pobierane na poczet tych opłat zostały przekazane na spłatę zobowiązań wobec firm zewnętrznych ( (...), zakładu energetycznego i firmy sprzątającej budynki).

Dowody: zeznania świadków: K. P. – k. 73-74, 111v akt I C 1178/23,

K. B. - k. 93v-94v akt

przesłuchanie powódek i prezes Zarządu pozwanej – k. 74v-75v akt I C 1178/23 i

k. 81v-83v akt I C 1177/23

dokumenty złożone do akt obu spraw

Sąd podzielił stanowisko prawne pozwanej, dlatego uznał żądania pozwów za bezzasadne. Zgodnie z art. 6a ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, do obowiązków wynajmującego należy w szczególności utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia. Z mocy art. 6f tej ustawy strony umowy najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego mogą odmiennie ustalić ten obowiązek. Tak też się stało w rozpatrywanych sprawach i to na najemcach finalnie spoczywał obowiązek w tym zakresie. Skoro zatem, aby zwolnić się z tego obowiązku, lokatorzy upoważnili pozwaną do zatrudnienia firmy sprzątającej klatki schodowe i korytarze, a ta firma wystawia na pozwaną faktury, to logicznym jest że pozwana miała prawo pobierać od najemców opłaty za sprzątanie klatek schodowych na pokrycie kwot wynikających z faktur.

Słusznie wskazała pozwana, że opłata za dostawę energii cieplnej służącej do podgrzania ciepłej wody w postaci opłaty CO wspólna w istocie jest opłatą niezależną od pozwanej jako właściciela budynków i jest związana z dostawą energii cieplnej do lokali, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8 u.o.p.l. Opłata ta powinna być zatem pokrywana przez lokatorów zgodnie z § 6 ust. 4 umów najmu obowiązujących strony procesu. Tak samo należało potraktować dostawę energii elektrycznej do pomieszczeń piwniczych wykorzystywanych przez powódki zgodnie z umowami najmu – jest to w istocie dostawa energii do lokalu, skoro faktycznie pomieszczenia gospodarcze przynależą do lokali i stanowią ich przedłużenie z uwagi na funkcje, do jakich są przeznaczone. Powódki w ramach opłat za ,,punkt świetlny” nie pokrywają kosztów dostawy energii elektrycznej do części wspólnych budynków, gdyż zostały one wkalkulowane w czynsz.

Wobec przyjęcia, że pozwana miała podstawy do pobierania spornych opłat, należało uznać, że nie doszło po jej stronie do bezpodstawnego wzbogacenia kosztem powódek i oba powództwa należało oddalić jako bezzasadne (art. 405 i 410 § 1 i 2 k.c.).

Sygn. akt I C 1178/23

UZASADNIENIE

punktów I.2 i II.2 wyroku

Powódki domagały się od pozwanej zwrotu niektórych opłat związanych z korzystaniem z mieszkania, uiszczonych w okresie 10 lat przed wniesieniem pozwów, tj. opłaty wspólnej za CO, opłaty za sprzątanie klatki schodowej i opłaty za punkt świetlny w piwnicy. W uzasadnieniu pozwów powoływały się na określoną wykładnię ustaw z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz na określone orzecznictwo sądów powszechnych, które w ich ocenie przesądzało o zasadności ich roszczeń.

Pozwana prezentowała odmienne od powódek stanowisko prawne, uzasadniając to odmienną wykładnią przepisów prawa powołanych w pozwie.

Stan faktyczny połączonych spraw był co do zasady bezsporny, jednak wymagał precyzyjnego ustalenia ze względu na techniczne i księgowe niuanse pobierania opłat za korzystanie z mieszkań przez towarzystwo budownictwa społecznego. Powódki nie do końca były zorientowane w stanie faktycznym ze względu na złożoność problematyki pobierania opłat przez pozwaną i dopiero ustalenia Sądu mogły dać im pełny obraz rzeczywistości i oceny sytuacji.

Sąd podzielił stanowisko prawne pozwanej i oddalił oba powództwa, co formalnie dawało pozwanej prawo do domaga się zasądzenia zwrotu kosztów procesu (art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.). Sąd uznał jednak, że w okolicznościach sprawy istnieją podstawy do nieobciążania powódek kosztami procesu pozwanej na podstawie art. 102 k.p.c. Sposób skorzystania z art. 102 k.p.c. jest suwerennym uprawnieniem jurysdykcyjnym sądu rozpoznającego sprawę i do jego oceny należy przesądzenie, czy wystąpił szczególnie uzasadniony wypadek, który uzasadnia odstąpienie, a jeśli tak, to w jakim zakresie, od generalnej zasady obciążania kosztami procesu strony przegrywającej spór. Dokonując tej oceny sąd orzekający winien kierować się własnym poczuciem sprawiedliwości i zasadami współżycia społecznego, uwzględniając okoliczności związane z wniesieniem pozwu i przebiegiem sprawy (zob. postanowienie (...)).

W ocenie Sądu powódki mogły być subiektywnie przekonane w chwili wnoszenia pozwów o zasadności swoich roszczeń, albowiem zostały w tym utwierdzone przez stowarzyszenie zajmujące się ochroną praw lokatorów. Nadto nie były do końca zorientowane w skomplikowanej problematyce prawnej pobierania opłat przez pozwaną. Nie można zapominać też o tym, że pozwana od kwietnia 2023 r. nie nalicza już spornych opłat, co mogło dodatkowo powodować przekonanie powódek, że pozwana przyznała się do niezasadnego naliczania spornych opłat. Sprawy powódek miały też charakter precedensowy, albowiem w tutejszym Sądzie zawisło wiele podobnych spraw osób mieszkających w zasobach mieszkaniowych pozwanej o zwrot nienależnie pobranych opłat. Rozstrzygnięcie spraw powódek zależało od przyjęcia przez Sąd określonej wykładni przepisów prawa dotyczących pobierania opłat przez towarzystwa budownictwa społecznego. Wobec kwestionowania roszczeń powódek przez pozwaną na etapie przedsądowym, nie miały one innej drogi do przesądzenia spornych kwestii prawnych niż droga sądowa.

Z tych względów, uznając dodatkowo, że powódki są słabszą stroną stosunku najmu mieszkania, Sąd uznał, że zasługiwały na skorzystanie z dobrodziejstwa nieobciążenia ich kosztami procesu spółki, która wynajmuje im lokale.

r.